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评论:“三位一体”解决城市住房问题


  最近网络上流行一个段子,说是不管从哪里来的、研究什么的经济学家来到中国,都会被问到同样一个问题:“你对中国的房价怎么看?”而且,听众在被问之前往往都昏昏欲睡,一提到这个问题,立马来了精神。对很多中国人而言,房子确实令人烦恼、纠结。

  能不能既身处盛世,又没有房子的烦恼呢?古今中外,真的很难找到这样美好的场景。恩格斯有一本名为《论住宅问题》的著作中对城市化与住房问题的关系有深刻洞见:“一个古老的文明国家从工场手工业和小生产向大工业过渡,并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期,多半也就是‘住房短缺\’的时期。在开初就作为工业中心而兴起的城市中,这种住房短缺几乎不存在。”

  那么,城市住房问题的本质到底是什么?其本质其实是城市公共服务的成本问题。在农村不需要公共服务,或不需要那么多的公共服务。农村生活的本质是自给自足,不需要交换和分工,是自然和封闭的,而城市生活一定需要大量的、昂贵的公共服务,从水、电、煤到教育、医疗、轻轨、绿地,这些公共服务都会被资本化到住房价格上,而总有一部分城市居民无法支付公共服务的成本。越是大城市,这样的人越多。因此,住房保障一直是城市的特有问题。

  一般而言,房屋价格由三部分组成:一是建造成本。二是其所在空间的公共服务的附加价值。三是房屋未来升值空间的期权。越是大城市,越是经济高速发展的地方,房价越高。房价不取决于建造成本,而取决于后面两项成本。

香港期货招商  所以,住房的市场化使得公共服务和环境宜居性在住房价格上的显性货币化,抬高了对城市住房的进入门槛。住房的资本化使其成为商人们投机炒作的工具,也成为政府在城市发展方面的融资手段。

香港期货招商  城市的集聚性与规模性,造成人口大规模集中与土地供应不足。“住房绝对短缺”是城市住房问题的根源。但城市住房短缺不是建筑物的短缺,而是城市土地、基础设施和公共服务的短缺。公共服务的短缺与昂贵,是大城市的显著特征。这些都会映射到住房上。

香港期货招商  另外,有限性、固定性和耐用性是住房的自然特性,其经济属性则是具有基本消费品与商品的双重性,是天生的投资品、多功能、长周期性,受政策和规划的约束性大。这些都进一步加大了住房投机泡沫。

  回顾古今中外住房史,我们发现:稍有文明意识的政府,都要搞住房保障。住房保障是托底,是防火墙。广义上说,住房保障具有社会投资属性:一是防御性的社会投资,防止社会不稳定不和谐对社会正常生产力的破坏,节约相关不必要的社会费用;二是主动性的社会投资,提高居民普遍的居住质量,尤其是最低那块短板的住房水平,会帮助相关人员提高经济生产能力,让整个社会更快地达到和谐成长的发展目标。

  当然,住房权保障强调政府的主体地位和责任,但不是要求政府对居民住房权承担无限责任。当个人依靠自身力量从市场就可以满足基本住房需要时,政府的责任是保障市场合理秩序;当个人依靠自身力量无法从市场满足基本住房需要时,一种可能是市场秩序崩溃无序或存在歧视,这时政府的责任是恢复合理市场秩序,一种可能是个人自身资源的原因,那么这时就有必要要求政府直接介入、提供紧急临时救济解决生存权,并为其发展提供帮助。

  当前我国面临的住房问题,其实是一个时代的问题。这是一个特定的阶段,若干年后,回想起这个时代在住房问题上的很多乱象,我们可能会感觉很滑稽。但现在我们无法摆脱这种局面,不可能既享受高速增长的好处,又一点儿也不承担其成本和负面影响。

  有人愿意为升值预期而进入住房市场,希望为这个投资机会承担风险,那么要给他机会;但有人不愿参加这个游戏,那么也要给他机会。所以,要根本解决住房问题,就要为不同的人提供不同的出路。风险偏好不同,承受能力不同,应该对应不同类型的住房。即:一部分人去买商品房,一部分人去住保障房,但除此之外,还应当允许一部分人可以买自己住的房子,可以一辈子住在自己的房子里,但这种房子不能参加资本的增值,也就是只有使用价值,没有投资价值。这种房子,可以称之为“社会住房”,即介于商品房与保障房之间的第三种形态,是处于过渡形态期间的一种住房。

  这样一来,就出现了商品房、社会房、保障房的三位一体。目前住房和城乡建设部正在大力推广共有产权房试点,就是在朝这个方向努力。(陈杰)
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